投资问诊 | ALSREIT产托前景如何？
问：读者锺小姐问，我是一个比较保守的小投资者，看到ALSREIT产托（ALSREIT,5269,主板产业投资信托组）的股价不高，想请问这家产托前景如何？公司有什么新进展？派息还可以吗？可以考虑投资吗？谢谢。
答：ALSREIT产托并不是分析员心目中的产托首选，周息率也低于业界平均，不过锺小姐如果看中该公司低股价这一点，可以参考分析员的看法再作出决定。
由于柔佛州最近有不少拉抬产业的好消息，在新山拥有购物商场的ALSREIT产托的中期前景还算不错。
马银行投行研究在会见该公司管理层后，对公司的中期前景稍乐观，成长动力主要来自改善新山光大购物中心的表现和资产组合重组计划。
不过，ALSREIT产托在新山的新山光大购物中心（Komtar JBCC）预料在2025财年后租金才会显著成长。
新山光大购物中心截至2023年6月杪止的出租率达64%。该购物中心今年迄今也签下新租客，诸如麦当劳、Big Smoke和面包先生（Mr Roti）等知名餐饮店，预料会在2023-2024年间进驻该中心开店，这将会让该购物中心的出租率提升至约80%。
目标增新山光大广场租金收入
该公司管理层的目标是增加来自新山光大购物中心的租金收入，从目前的每年不到200万令吉，在2025年达到每年约3000万令吉。这个目标估算是根据预测新山一带的租金 在下一个租金周期有潜能提升到每平方呎10令吉，目前是约6令吉；有关估算符合新山现有购物中心的租金市场率。
新山光大购物中心也计划和邻近的商场，诸如新山城市广场进行合作，提供不同种类的租户，而不是直接竞争。与此同时，即将完成的新山－新加坡捷运系统（RTS）的武吉查卡终点站就坐落在新山光大购物中心和新山城市广场的斜对面，预料会为两大商场带来很大的人潮。
ALSREIT产托在2023年7月和大马捷运系统私人有限公司（MRTS）签署了谅解备忘录，以发展一座行人天桥，衔接新山光大购物中心至武吉查卡终点站，预料在2026年12月完成就绪。
ALSREIT产托目前的资产组合是54%零售、25%餐饮、15%是工业及其他和6%办公室；该公司计划进行一些资产组合重组，脱售些现有资产和收购一些高回酬的工业资产。在未来，该公司的目标是再平衡和多元其组合至40%工业、40%零售和20%餐饮。
马银行投行研究表示，作为REIT，ALSREIT产托并不是首选，维持“持有”的评级，12个月目标价也维持在每股46仙。
作为零售REIT，马银行投行的首选是柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）。
马银行投行预计ALSREIT产托在2023、2024和2025财年核心净利分别为1200万令吉、1900万令吉和2400万令吉；3年的净股息分别是1.7仙、2.8仙和3.5仙，周息率为3.8%、6.1%和7.7%。
马银行投行指出，以2024年为准，该公司的周息率为6.1%，略低于业界平均的6.6%。
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